Ein Gemeindeland wird nicht wie ein Grundstück auf dem privaten Markt angefragt. Die Gemeinde bleibt Eigentümer eines Grundstücks, das den Regeln des öffentlichen oder privaten Eigentums unterliegt, und das Verfahren zur Übertragung folgt Schritten, die die meisten Leitfäden nur streifen. Hier erläutern wir die technischen Punkte, die den Erfolg einer Anfrage bedingen.
Öffentliches oder privates Eigentum der Gemeinde: die Voraussetzung, die alles bestimmt
Jedes Gemeindeland gehört entweder zum öffentlichen Eigentum (für einen öffentlichen Dienst oder zur Nutzung durch die Öffentlichkeit bestimmt) oder zum privaten Eigentum der Gemeinde. Diese Unterscheidung bestimmt die Durchführbarkeit der Anfrage.
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Ein Grundstück, das im öffentlichen Eigentum eingestuft ist, unterliegt dem Prinzip der Nichtveräußbarkeit. Die Gemeinde kann es nicht verkaufen, solange es nicht durch einen Beschluss des Gemeinderats außer Dienst gestellt und dann herabgestuft wurde. Die Außerdienststellung setzt voraus, dass das Grundstück nicht mehr für öffentliche Zwecke genutzt wird, und die Herabstufung führt dazu, dass es in das private Eigentum übergeht.
Ein bereits im privaten Eigentum der Gemeinde eingetragenes Grundstück kann hingegen ohne diese doppelte Etappe übertragen werden. Bevor Sie auch nur einen Brief verfassen, empfehlen wir, diesen Status beim Bauamt der Gemeinde zu überprüfen oder den Eigentumsnachweis im Kataster einzusehen.
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Um zu verstehen, wie man ein Gemeindeland beim Rathaus anfragt, muss man zunächst wissen, welchem rechtlichen Regime das Grundstück unterliegt, andernfalls wird das Dossier bereits bei der Bearbeitung abgelehnt.
Überprüfung der PLU-Zonierung und der Risiken vor jeder Anfrage
Eine Kaufanfrage zu stellen, ohne zuvor die Zonierung des lokalen Bebauungsplans (PLU) überprüft zu haben, ist wie ein Dossier auf Sand zu bauen. Der PLU legt die zulässige Nutzung jedes Grundstücks fest: städtisches Gebiet (U), zu bebauendes Gebiet (AU), landwirtschaftliches Gebiet (A) oder Naturgebiet (N).
Ein als Zone A oder N klassifiziertes Gemeindeland kann nicht für ein Bauprojekt übertragen werden, es sei denn, das Dokument zur Stadtplanung wird geändert. Diese Überprüfung erfolgt im Rathaus, beim Bauamt oder online, wenn die Gemeinde ihre Dokumente digitalisiert hat.
Auch die Dienstbarkeiten und Risiken filtern
Wettbewerber erwähnen selten die Notwendigkeit, die Zonierung mit Informationen über Risiken zu kombinieren. Das Werkzeug ERRIAL (Zustand der regulierten Risiken zur Information der Käufer und Mieter) ermöglicht es, die natürlichen, bergbaulichen, technologischen Risiken und das Radonpotenzial eines Grundstücks zu konsultieren. Ein Grundstück, das einem Hochwasserrisiko ausgesetzt ist oder sich im Bereich eines Präventionsplans befindet, kann in seiner Bebaubarkeit stark eingeschränkt sein.
Wir empfehlen, dem Antrag ein kurzes Dokument beizufügen, das beweist, dass diese Überprüfungen durchgeführt wurden. Dies stärkt die Glaubwürdigkeit des Projekts bei den gewählten Vertretern.
Inhalt des Antrags auf Gemeindeland
Der Antrag erfolgt in Form eines Schreibens an den Bürgermeister, aber ein einfaches Standardanschreiben reicht nicht aus, um eine positive Antwort auszulösen. Das Dossier muss die Kohärenz des Projekts mit den Zielen der Gemeinde nachweisen.
Hier sind die Elemente, die integriert werden sollten:
- Die genaue Identifizierung des betreffenden Grundstücks (Katasterreferenzen, Abschnitt, Nummer, ungefähre Fläche) und die Angabe seines Eigentumsstatus, sofern Sie diesen erhalten haben.
- Eine detaillierte Beschreibung des geplanten Projekts (Wohnungsbau, handwerkliche Tätigkeit, Grundstückserweiterung) mit einer Argumentation zur Vereinbarkeit mit dem geltenden PLU.
- Der Nachweis, dass das Grundstück keiner blockierenden Dienstbarkeit unterliegt, idealerweise begleitet von einem Auszug aus dem gültigen Baugenehmigungsbescheid (CUb), der die technische Durchführbarkeit des Projekts bestätigt.
- Ein Finanzierungsplan oder, falls nicht vorhanden, eine Bankbescheinigung über die Kreditfähigkeit, um die Seriosität des Vorhabens zu belegen.
Die Gemeinden bevorzugen Anfragen, die an ein konkretes Projekt gekoppelt sind, anstelle von allgemeinen Erwerbsanfragen. Die gewählten Vertreter bewerten das öffentliche Interesse an der Übertragung: Schaffung von Wohnraum, wirtschaftliche Belebung, Schließung von Baulücken.
Digitalisierung der städtebaulichen Anträge
Seit 2022 haben viele Gemeinden digitale Schalter für städtebauliche Verfahren eingerichtet. Einige Rathäuser akzeptieren mittlerweile die Einreichung von Anträgen auf elektronischem Weg, auch für Anfragen bezüglich kommunalen Eigentums. Überprüfen Sie auf der Website der Gemeinde, ob ein Online-Formular oder eine spezielle E-Mail-Adresse existiert, bevor Sie ein empfohlenes Papieranschreiben senden.
Beschluss des Gemeinderats und Bewertung des Verkaufspreises
Die Übertragung eines Gemeindelandes an eine Privatperson liegt nicht im alleinigen Ermessen des Bürgermeisters. Nur der Gemeinderat kann den Verkauf durch Beschluss genehmigen, nachdem die Frage auf die Tagesordnung gesetzt wurde.
Die Bewertung des Preises ist ein sensibler Punkt. Die Gemeinde muss die Meinung von France Domaine (Direktion für Immobilien des Staates) einholen, um eine Schätzung des Verkehrswertes des Grundstücks zu erhalten. Diese Meinung ist für die Kommunen obligatorisch, wenn der Betrag der Transaktion einen gesetzlichen Schwellenwert überschreitet. Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, zum geschätzten Preis zu verkaufen, kann jedoch nicht unter diesem Preis abgeben, ohne ein öffentliches Interesse zu rechtfertigen.
Öffentlichkeitsarbeit für den Verkauf und Wettbewerb
Einige Gemeinden veröffentlichen eine Verkaufsanzeige, um anderen potenziellen Käufern die Möglichkeit zu geben, sich zu melden. Diese Öffentlichkeitsarbeit, obwohl nicht systematisch für das private Eigentum erforderlich, wird zunehmend aus Transparenzgründen praktiziert. Diese Möglichkeit im Voraus zu berücksichtigen, vermeidet Enttäuschungen, falls ein anderer Kandidat ein als vorteilhafter erachtetes Projekt präsentiert.
Strategie zur Änderung des PLU für ein nicht bebaubares Gemeindeland
Wenn das angestrebte Grundstück als nicht bebaubar klassifiziert ist, wird eine Kaufanfrage allein nichts bewirken. Es gibt zwei Hebel, um die Klassifizierung eines Grundstücks zu ändern:
- Die vereinfachte Änderung des PLU, ein schnelleres Verfahren, das verwendet werden kann, wenn die Änderung die allgemeine Wirtschaftlichkeit des städtebaulichen Dokuments nicht in Frage stellt.
- Die Überarbeitung des PLU, ein aufwendiges Verfahren (öffentliche Untersuchung, Stellungnahme der beteiligten öffentlichen Stellen), das für strukturelle Änderungen der Zonierung reserviert ist.
Diese Verfahren liegen in der Initiative der Gemeinde. Eine Privatperson kann sie nicht direkt auslösen, kann jedoch eine begründete Anfrage an den Bürgermeister richten, indem sie nachweist, dass die Umklassifizierung des Grundstücks einem im Projekt zur nachhaltigen Entwicklung und Planung (PADD) identifizierten Ziel dient. Einige Praktiker des Stadtplanungsrechts unterstützen Projektträger bei der Erstellung solcher argumentierten Dossiers.
Die Antwort des Rathauses wird immer von der Übereinstimmung zwischen dem vorgestellten Projekt und der lokalen Grundstückspolitik abhängen. Ein solides, dokumentiertes Dossier im Hinblick auf die Regulierung und Stadtplanung bleibt der beste Hebel, um eine positive Antwort des Gemeinderats zu erhalten.